Podnikáte a uvažujete nad úverom na bývanie? Ak ste živnostník alebo máte firmu, myslite na to, že aj od vášho zdokladovateľného príjmu sa odvíja šanca na získanie hypotéky. Banky totiž pri žiadosti o úver skúmajú daňové priznanie a účtovné výkazy, pričom každá má pri akceptovaní príjmov vlastný kľúč. Čo všetko by ste ešte mali vedieť?
V článku sa dočítate:
- Čo ovplyvňuje hypotéku u podnikateľov
- Akú výšku úveru vám môžu schváliť
- Ako dlho musíte podnikať
- Aký príjem vám akceptuje banka
- Na čo ešte dať pozor pri úvere
Žiadateľov o hypotéku, ktorí v banke dokladujú príjem z podnikania, v posledných rokoch pribúda. Vlani narástol aj počet živnostníkov, ktorí sa cez online porovnávače zaujímali o možnosť získať hypotéku alebo chceli refinancovať svoje existujúce úvery. Môže to byť spôsobené aj pandémiou, kedy sa Slováci vo zvýšenej miere zaujímajú aj o finančné produkty na diaľku, z pohodlia svojho domova.
Hypotéka pre živnostníkov a majiteľov s.r.o
Ak o hypotéku žiadate ako podnikateľ – či ste živnostník alebo majiteľ s.r.o-čky, vaša cesta k úveru môže byť v porovnaní so zamestnancom o niečo zložitejšia. Ovplyvňuje to viac faktorov.
„Rozhoduje dĺžka podnikania, druh podnikateľskej činnosti ako aj výška akceptovaného príjmu. Niektoré banky podnikateľovi nemusia schváliť hypotéku vôbec, iné vám akceptujú nižší príjem, ďalšie obmedzia LTV, teda výšku úveru v pomere k hodnote nehnuteľnosti,“ opisuje odborníčka Eva Šablová.
Rozdiel v schválenej výške úveru môže byť diametrálne odlišný. Môžu to byť desiatky tisíc eur, v určitých prípadoch dokonca aj 100-tisíc eur.
Akú výšku úveru vám schvália
Ukážeme si to na príkladoch, ktoré sú počítané pri splatnosti hypotéky 30 rokov a priemernej úrokovej sadzbe 1 % p.a. Predpokladáme, že živnostník je slobodný, bezdetný a nespláca žiadne iné úvery. Príklady sú len orientačné a údaje sa v praxi môžu líšiť v závislosti od dosiahnutého ratingu klienta v banke.Ako vidieť na príkladoch, rozdiely v bankách sú veľmi výrazné a každá vám môže poskytnúť inú výšku hypotéky. Pri rozhodovaní o hypotéke určite nestačí len prehľad o úrokových sadzbách a akciách.
Aj preto môže byť pre vás veľkou pomocou finančný sprostredkovateľ, ktorý pozná spôsob akceptácie príjmu v jednotlivých bankách a orientuje sa v možnostiach úverov naprieč celým bankovým trhom.
Rozhoduje aj dĺžka podnikania
V čom to majú živnostníci oproti zamestnancom zložitejšie?
- Najväčší rozdiel je v tom, že u živnostníka sa pri žiadosti o hypotéku požaduje výrazne dlhšia doba vykonávania pracovnej činnosti oproti zamestnancovi. Tomu v niektorých bankách stačí, aby zdokladoval 3-mesačný, ideálne 6-mesačný príjem.
- Podnikatelia môžu požiadať o úver až po podaní daňového priznania. Zároveň musia splniť podmienku minimálnej doby podnikania, ktorá je rôzna v závislosti od pravidiel danej banky.
PRÍKLAD: Ak by zamestnanec aj živnostník začali vykonávať aktuálnu pracovnú činnosť na Slovensku od 1. januára 2022, o hypotéku bude môcť požiadať zamestnanec najskôr v apríli 2022. Ale podnikateľ nie, lebo banka zatiaľ nemá ako overiť jeho príjem. Ten bude môcť požiadať o úver až v roku 2023 po podaní daňového priznania.
Aký príjem vám akceptuje banka
Banka posudzuje schopnosť splácať úver tak, že vychádza z čistého príjmu klienta. Pri zamestnancovi je to jednoduchšie, keďže príjem určí podľa výšky jeho výplat. Živnostníci však musia počítať s tým, že to, čo reálne fakturujú, sa nerovná čistému príjmu, ktorý im bude banka akceptovať.
„Výška príjmu, ktorý banka živnostníkovi uzná, sa počíta z daňového základu, z obratov podnikateľa, prípadne z podielu zo zisku. Jednotlivé banky majú rozdielnu metodiku a akceptujú príjem aj v závislosti od toho, v akom segmente ako dlho podnikáte a aký obrat dosahujete. Aj v závislosti od týchto parametrov živnostníkom uznajú od 10 až do 70 % z obratov,” upresňuje Eva Šablová.
Prečo sú podnikatelia pre banku rizikovejší
- Banky posudzujú podnikateľov prísnejšie stále, teda nielen v čase pandémie.
- Cieľom banky je poskytnúť úver, ktorý klient dokáže bezproblémovo splácať.
- Príjmy živnostníkov však môžu kolísať v závislosti od toho, ako sa im darí.
- Podnikatelia na rozdiel od zamestnancov majú možnosť ovplyvniť svoj oficiálny príjem.
Daňová optimalizácia môže priškrtiť vaše úverové možnosti
Preto ak podnikáte, mali by ste si vopred preveriť, akým spôsobom vám banka môže uznať príjem podľa predpokladaných tržieb či zisku po zdanení.
„V niektorých prípadoch o výške uznaného príjmu rozhoduje aj to, či si uplatníte paušálne alebo skutočné výdavky. Môže sa totiž stať, že pokiaľ optimalizujete svoje daňové priznanie tak, aby ste platili čo najnižšie dane, v niektorých bankách si môžete zahatať cestu k úveru,” upozorňuje odborníčka.
Na čo ešte dať pozor
Banky si preveria aj to, či vaše podnikanie aktuálne trvá a či nemáte pozastavený príjem z podnikania. Preto si pýtajú aj aktuálne výpisy z účtu s obratom. Zároveň platí, že:
- živnostník nemôže vykazovať stratu z podnikania
- nemôže mať pozastavenú alebo už ukončenú živnosť
- nemôže mať podlžnosti voči štátnym inštitúciám (napríklad v Sociálnej a zdravotnej poisťovni alebo nedoplatky voči daňovému úradu)
Pridaj komentár